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Divorce en côte d'ivoire : Le sort des constructions immobilières faites par les époux

01/07/2020

Cet article portant sur le sort des constructions immobilières faites par les époux en Côte d’Ivoire après le divorce est de Jean Louis LOBE, juriste-conseil et expert en droit immobilier.

Faits : Une femme achète un terrain et le mari construit ensuite sur le terrain. Après le couple divorce. 

Est-ce que le monsieur peut demander le remboursement des constructions faites sur ce terrain ?

Alors, face à cette question, il faut :

1- Regarder le moment d'acquisition du bien. Est-ce avant ou après le mariage ?

2- Chercher à savoir sous quel régime matrimonial ils ont été mariés : le régime de la communauté ou de la séparation de biens. 

En fonction de ces deux questions, vous pourrez déterminer le sort de ce bien.

Est-ce que la femme a acheté le terrain avant ou après le mariage ?

Avec quel type de bien est ce qu'elle a acheté le terrain après s’être acquitté des charges du ménage ? 
Ce qui va faire que le bien va être un bien acquis en propre. Mais bref.

Alors la question est : une femme achète un terrain et le mari vient construire là-dessus, après, ils divorcent. Est ce qu'il peut demander remboursement des constructions faites ?


Votre question est profonde et suscite beaucoup d'interrogations, beaucoup d'hypothèse et d'équivoques sont à lever pour pouvoir répondre à votre question.

Donc je vais partir de l'hypothèse la plus facile. Puis dégager par la suite, les autres hypothèses envisageables.

✅ Première hypothèse : L’achat du terrain et la construction ont été réalisés pendant le mariage sous le régime de la communauté de bien


L'hypothèse la plus facile voudrait que la femme ait acheté le terrain pendant qu'elle était mariée au monsieur et le monsieur a construit là-dessus pendant qu’ils étaient mariés.

Si la femme a acheté le terrain dans le principe, les salaires font partir des biens de la communauté. C'est-à-dire si elle a pris son salaire pour acheter le terrain, et qu’ils étaient mariés sous le régime de la communauté, ça appartient à monsieur et à madame.

Le monsieur qui vient construit a pris aussi l'argent de la communauté pour construire. Donc, au moment où ils se séparent, il n’y a pas trop à calculer.

Quand on prononce le divorce, il faut aussi voir au tort de qui le divorce a t'il été prononcé. Parce que quand on prononce aussi le divorce au tort d'un des époux, il y a des dommages-intérêts qui peuvent venir affecter le divorce.

Puis qu’on peut condamner un des époux à payer par exemple 20 millions. Il y a un tas de choses à prendre en considération. Il y a un ensemble d'équivoque à lever dans cette question.

Votre question est vraiment profonde. Sinon, l'hypothèse la plus plausible, est la suivante : madame à acheté le terrain sous le régime de la communauté de bien, monsieur a construit avec l'argent qu'il a reçu pendant la communauté de bien. Alors c'est un bien acquis par les époux, donc c'est un bien de la communauté.

Donc on va évaluer le bien. Et on va approcher chacun des époux pour décider du sort du bien. Par exemple, les deux peuvent décider de garder le bien. Au cas où ils ne s’accordent pas, le bien sera vendu et le prix de la vente fera l’objet de partager.


✅ Deuxième hypothèse : L’achat du terrain et la construction ont été réalisés pendant le mariage sous le régime de la séparation de biens


Dans l'hypothèse où ils se sont mariés sous le régime de la séparation de biens. Idem.
Puisque madame a acheté le terrain avec son bien propre, donc ça reste un bien propre. Monsieur est également venu construit avec son argent personnel. 

Quel est donc le sort de ce bien au moment du divorce ? 
Mais on se rend bien compte qu'ils ont acquis le bien ensemble. C'est comme une sorte de société de fait là-dessus. 

Ils sont mariés sous le régime de la séparation de bien, donc quand j'achète le terrain, ça reste mon terrain en propre, quand je construis sur le terrain, ça reste ma construction en propre. Là, il y a bien des hypothèses qui vont se poser.

Mais lorsqu’on regarde bien, lorsqu’on se réfère à la jurisprudence, l'hypothèse qui risque d'être privilégié, c'est celle où on considère qu'ils se sont mis ensemble pour pouvoir réalisé ce bien.


Donc il y a une sorte de société de fait qui s'est créé. Le partage de ce bien va se fait selon les règles régissant les sociétés de fait.

Puisqu’on suppose donc qu'ils ont eu la commune intention de pouvoir construire, quoiqu’étant marié sous le régime de la séparation de bien, vouloir avoir quelque chose en commun.

Et au moment de la dissolution du régime matrimonial, c'est-à-dire au moment du divorce, on partagera le bien suivant les règles de la société de fait. Et comme il s'agit d'un bien immobilier et qu’on ne peut pas le diviser, l'hypothèse la plus plausible, pour être équitable dans ce contentieux, ce serait bien entendu d'évaluer la construction. 

Et si un seul des époux veut garder le bien, ce dernier va payer la différence après évaluation de ce bien. 

Mais s'ils ne s'accordent pas, alors on va vendre le bien et partager le prix de vente selon leurs apports. 

Aussi, n'oubliez pas une chose qui est très importante en droit immobilier, c'est qu'au fil du temps, le bien immobilier prend de la valeur. Donc il y a la notion de plus valu. Parce que le coût du mètre carré dans telle zone à telle date, n'est pas le même coût à telle date dans une autre zone.

Donc on devra évaluer ce bien là afin de déterminer les différentes parts. Ce qui aurait été différent dans le cas de la communauté où on allait partager équitablement. Dans le cadre de la séparation de biens, on va évaluer pour déterminer la valeur des apports de chaque partie avant de partager.


✅ Troisième hypothèse : L’achat du terrain est antérieur au mariage et la construction a été réalisée pendant le mariage (sous le régime de la communauté de bien)


Maintenant, une autre hypothèse : la femme a acheté le terrain avant d'être mariée. Mais quand le monsieur arrive, il vient construire dessus.

Ce cas-là est assez intéressant. Et on voir bien qu'il y a plusieurs hypothèses qui vont se présenter. Alors quelqu'un a dit sur dans le groupe Facebook La Tribune du Foncier et de l’Immobilier qu’on peut faire une affaire de l'accessoire qui suit le principal ou bien le droit d'accession.

Mais est-ce que l'hypothèse de l'article 555 du Code civil relatif au droit d'accession plus précisément des construction faites sur terrain, trouve ici à s'appliquer quand on sait qu'y a comme la commune intention de pouvoir construire et de profiter ensemble du bien ?

C'est vraiment la question qu'on doit se poser. 

Alors, moi ma réflexion là-dessus, elle est la suivante : elle est venue en communauté avec un bien propre sans oublier que quand on vient en communauté avec un bien propre, les fruits de ce bien deviennent commun. 

Exemple, j'ai acheté un taxi avant de me marier. Quand je viens dans le mariage, le taxi reste mon bien propre, mais les recettes du taxi deviennent communes. Les recettes appartiennent donc aux deux époux.

Si la dame avait acheté le bien avant le mariage et que le monsieur est venu construit après le mariage, voilà comment il faut traiter la question :

On sait que le terrain nu reste pour madame, mais ici le monsieur a construit donc on ne peut pas aussi démolir le bien puisque c'est avec l'accord de madame. Mais le bien construit est un bien commun si on est sous le régime de la communauté. 

Ici les fruits, c'est-à-dire tout ce qui ça a généré, y compris la plus-value deviennent communs.

Donc le jour où les deux époux se séparent, on va évaluer le prix du terrain d'abord pour la femme et diviser le prix de la construction en deux pour partager à chacun des époux. Maintenant sur la femme veut garder l’immeuble, elle peut racheter la part du monsieur. Surtout qu'elle a plus d'intérêt parce qu'elle a le terrain nu à la base.

Au cas où ils ne s'accordent pas, on va vendre et le terrain et la construction réalisée dessus. On calculera le prix du terrain nu, on calculera s’il y a lieu, sa part dans la construction et on remettra à chacun ce qui lui est dû.


✅ Quatrième hypothèse : L’achat du terrain est antérieur au mariage et la construction a été réalisée pendant le mariage (sous le régime de la séparation de biens)


Maintenant si elle a acheté le terrain avant le mariage, mais qu’ils se sont mariés sous le régime de la séparation de biens.

Elle a apporté le bien dans le mariage, mais le bien n'est jamais devenu un bien de la communauté parce qu'ils étaient mariés sous le régime de la séparation de biens.

Le monsieur aussi qui est venu construit parce qu'ils se sont mariés sous le régime de la séparation de biens, possède la construction (l’immeuble réalisé).

Le jour qu'ils divorcent, c'est simple, on évalue la part de bien des deux époux. Si personne ne veut racheter la part de l'autre, alors on vend et puis on partage le fruit de la vente. 
Voilà ma contribution relativement au sort de la construction faite par un mari sur le terrain de l'épouse.

Mais comme la question n'est pas assez précise et qu'elle laisse plusieurs hypothèses, j'ai voulu réagit en ouvrant différentes hypothèses.


Alors qu’en pensez-vous ?

Merci de bien vouloir poser vos questions et donner vos différents avis en commentaire.

Cet article portant sur le sort de la construction faite par un mari sur le terrain de l'épouse, est de Jean-Louis LOBE, Docteur de 3e cycle en droit, expert en droit immobilier, Conseil en cabinet d’avocat, Consultant sur Radio JAM (Émission droit de savoir).

Il est également contributeur et auteur sur ivoire-juriste.com.

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  1. Franchement merci pour tout ce que vous faites. Est-il possible d'avoir des formations en ligne?

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  2. C'est vrai un bon travail que vous faîtes chez Maître. Cela nous aide énormément.

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  3. Merci beaucoup pour cet exposé.

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  4. Merci maître pour ces éclairages que vous apportiez

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