Comment calculer l’impôt sur le revenu foncier en 2025 ?

Propriétaire particulier vs Société : savez-vous que vous ne payez pas le même taux d'impôt foncier ? 3% sur les loyers ou 4% sur le bilan ? Nos experts décryptent le CGI 2025.

Particuliers ou Entreprises : Combien allez-vous payer d'impôt sur vos locations cette année ?

L'impôt sur le revenu foncier concerne les propriétaires qui mettent leurs biens immobiliers en location. En 2025, malgré les réformes en cours sur la fiscalité immobilière, le mode de calcul de cet impôt spécifique a été maintenu sur les bases du dispositif antérieur.

1. Base légale et définition

La base de calcul de l’impôt sur le revenu foncier est fixée par l’article 152 du Code Général des Impôts.

« L’impôt sur le revenu foncier est calculé à raison de la valeur locative de l’année précédente de ces propriétés. La valeur locative des sols, des bâtiments de toute nature et des terrains formant une dépendance indispensable et immédiate des constructions entre, le cas échéant, dans l’estimation du revenu servant de base à l’impôt sur le revenu foncier des propriétés bâties afférent à ces constructions ».

2. Assiette de l’impôt : La Valeur Locative

Bien que l'annexe fiscale 2024 ait introduit la notion de « valeur marchande », l'annexe fiscale 2025 a aménagé ce dispositif. Pour l'impôt sur le revenu foncier (contrairement à l'impôt sur le patrimoine foncier des terrains nus ou biens non productifs de revenus), la base imposable demeure la valeur locative.

La détermination de cette valeur locative (VL) diffère selon la nature du propriétaire :

A. Pour les personnes physiques

Pour une personne physique qui met son bien en location, la valeur locative correspond au montant cumulé des loyers annuels, tel que stipulé dans le contrat de bail (baux authentiques ou verbaux).

- En l'absence d'actes, l'évaluation est établie par comparaison avec des locaux dont le loyer a été régulièrement constaté ou est notoirement connu.

B. Pour les personnes morales (Entreprises)

Pour les immeubles figurant au bilan des entreprises, la valeur locative se détermine par l'application d'un pourcentage à la valeur brute des immobilisations inscrite au bilan.

Les taux retenus pour déterminer cette valeur locative annuelle sont les suivants:

- Terrains, bâtiments et usines : VL = Valeur brute au bilan × 5,6 %

- Bureaux et hangars : VL = Valeur brute au bilan × 15 %

- Bâtiments des entreprises commerciales et prestataires de services : VL = Valeur brute au bilan × 10 %

- Hôtels de moins de 3 étoiles : VL = Valeur de chaque chambre × nombre de chambres × 360 jours × 10 %

3. Taux de l’impôt

Une fois la valeur locative déterminée, le montant de l'impôt est obtenu en appliquant les taux suivants:

- 3 % pour les propriétés appartenant aux personnes physiques.

- 4 % pour les immeubles appartenant aux entreprises ou aux personnes morales, à l’exception des sociétés civiles immobilières de copropriété.

4. Paiement

Le montant de la cotisation de l'impôt sur le revenu foncier est payable en quatre fractions égales au plus tard aux dates suivantes:

- 15 mars

- 15 juin

- 15 septembre

- 15 décembre

Toutefois, pour les entreprises individuelles et les personnes morales, ce montant est payé en deux fractions égales au plus tard le 15 mars et le 15 juin.


Sources : Code Général des Impôts 2025 (Art. 152, 179) ; Bulletin d'information Grant Thornton "Aménagement du CGI en matière d'Impôt Foncier" (Mars 2025).