Acquéreur d'un Fonds de Commerce (restaurant, boulangerie, boutique etc.): Découvrez les 2 garanties légales qui sécurisent votre investissement

Vous achetez un fonds de commerce (restaurant, boulangerie, supermarché, boutique etc.) ? 

Si par exemple, le vendeur ouvre le même business en face de vous 6 mois plus tard, avez-vous un recours ? La loi vous protège : voici comment !

En matière de cession de fonds de commerce, le vendeur est assujetti à des garanties légales pour protéger l'acquéreur contre les mauvaises surprises post-vente.

Ces garanties se concentrent sur deux aspects essentiels : la jouissance paisible du fonds (garantie d'éviction) et son aptitude à l'usage attendu (garantie des vices cachés). Ces obligations sont encadrées à la fois par l'Acte Uniforme révisé portant sur le Droit Commercial Général (AUDCG), qui est le texte spécifique, et par le Code Civil, qui constitue le droit commun en matière de vente.

I. La Garantie d'Éviction : Assurer la Possession Paisible du Fonds

La garantie d'éviction a pour but de protéger l'acquéreur contre tout trouble qui viendrait entraver sa possession et son exploitation paisible du fonds de commerce. Cette garantie couvre les troubles émanant tant du vendeur lui-même que de tiers.

A. Garantie du fait personnel du vendeur

Le vendeur a l'obligation de ne pas perturber l'exploitation du fonds par l'acquéreur. Cette garantie est d'ordre public, ce qui signifie que toute clause contraire dans l'acte de vente serait nulle.

1. Obligation de non-rétablissement 

Cette obligation est une conséquence directe de la garantie du fait personnel. Le vendeur ne doit pas créer une nouvelle activité qui concurrencerait directement celle qu'il a cédée et détournerait ainsi la clientèle. Des clauses de non-rétablissement peuvent être insérées dans l'acte de cession, et leur validité est conditionnée par une limitation dans le temps ou dans l'espace ; une seule de ces limitations est suffisante pour que la clause soit valable.

2. Garantie de possession paisible 

Le vendeur est tenu d'assurer à l'acquéreur la "possession paisible de la chose vendue". Cela signifie qu'il doit s'abstenir de tout acte qui gênerait l'acquéreur dans la jouissance de son fonds.

B. Garantie du fait des tiers

Le vendeur doit également garantir l'acheteur contre les troubles de droit émanant de tiers, c'est-à-dire les situations où une personne prétend avoir un droit sur le fonds vendu.

1. Éviction partielle ou charges non déclarées 

Si l'acquéreur découvre l'existence de charges qui n'ont pas été déclarées lors de la vente (comme des nantissements ou des privilèges) ou s'il est privé d'une partie du fonds (éviction partielle), il dispose de recours.

2. Conséquences pour l'acquéreur 

En cas de trouble de droit, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente. Cette résolution n'est toutefois possible que si la perte de jouissance est si importante qu'il est raisonnable de penser que l'acquéreur n'aurait pas acheté le fonds s'il avait connu la situation. 

En cas d'éviction, l'acquéreur a le droit de demander au vendeur la restitution du prix, des fruits (s'il doit les rendre au tiers qui l'évince), des frais de justice et du contrat, ainsi que des dommages et intérêts.

II. La Garantie des Vices Cachés : Assurer la Conformité et l'Usage du Fonds

Le vendeur doit garantir que le fonds de commerce est exempt de défauts cachés qui le rendraient impropre à l'usage pour lequel il est destiné, ou qui diminueraient cet usage à un point tel que l'acheteur, s'il les avait connus, n'aurait pas acheté ou aurait offert un prix inférieur.

A. L'étendue du vice caché

1. Défaut de conformité ou vices rédhibitoires 

Si le fonds de commerce est affecté par des défauts de conformité ou des vices cachés, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente. Il peut s'agir de problèmes matériels (ex: non-conformité des installations électriques) ou de problèmes juridiques (ex: absence d'une autorisation administrative essentielle à l'exploitation).

2. Vices apparents 

Le vendeur n'est pas responsable des défauts qui sont apparents et que l'acheteur aurait pu constater lui-même lors d'un examen attentif.

3. Connaissance des vices par le vendeur

Le vendeur est tenu de garantir les vices cachés, même s'il les ignorait au moment de la vente, sauf s'il a été stipulé dans le contrat qu'aucune garantie ne serait due.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il doit non seulement restituer le prix mais aussi verser des dommages et intérêts à l'acheteur.

S'il les ignorait, sa responsabilité est limitée à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente.

B. Les actions possibles pour l'acquéreur

Face à un vice caché, la loi offre un choix à l'acquéreur :

• L'action rédhibitoire : Il peut rendre le fonds et demander la restitution du prix payé.

• L'action estimatoire : Il peut conserver le fonds et demander une réduction du prix, qui sera déterminée par des experts.

C. Délais et prescription de l'action

L'action en garantie des vices cachés doit être intentée par l'acquéreur dans un "bref délai". La durée de ce délai dépend de la nature du vice et des usages du lieu où la vente a été conclue.