Quelles sont les démarches pour obtenir le paiement des sommes dues par un locataire suite à son expulsion par décision de justice

Comment entrer en possession des sommes dues par un locataire expulsé par une décision de référé expulsion ?

Suite à une décision de référé ordonnant l'expulsion d'un locataire, le bailleur souhaitant recouvrer les sommes dues, telles que les arriérés de loyers ou les indemnités d'occupation, doit suivre une procédure d'exécution forcée. 

Cette démarche est encadrée par le Code de la Construction et de l'Habitat, le Code de Procédure Civile, Commerciale et Administrative, et l'Acte Uniforme OHADA relatif aux voies d'exécution.

L'expulsion et le recouvrement des dettes sont deux procédures distinctes, même si elles peuvent être initiées conjointement. Pour recouvrer les sommes dues, le bailleur doit disposer d'un titre exécutoire, c'est-à-dire une décision de justice condamnant le locataire au paiement.

L'ordonnance de référé-expulsion : Le juge des référés, saisi par le bailleur, peut non seulement ordonner l'expulsion du locataire qui ne respecte pas ses obligations, mais aussi le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Le jugement au fond : Si l'ordonnance de référé ne couvre pas l'intégralité des sommes (arriérés de loyers antérieurs, charges, réparations locatives), le bailleur doit obtenir un jugement au fond pour faire liquider et reconnaître ces créances.

Cas de l'abandon des lieux : Si le locataire abandonne le logement sans payer, le bailleur peut saisir la justice pour obtenir la résiliation du bail et la condamnation du locataire au paiement des loyers échus et de dommages et intérêts.

Avant toute mesure d'exécution, deux étapes de notification par un commissaire de justice (anciennement huissier) sont nécessaires :

La signification de la décision : Aucune décision de justice ne peut être exécutée sans avoir été préalablement signifiée à la partie condamnée. Cet acte fait courir les délais de recours.

Le commandement d'avoir à libérer les locaux : Toute expulsion doit être précédée d'un commandement de libérer les lieux, signifié au locataire au moins huit jours avant la date prévue pour l'expulsion. Cet acte doit mentionner le titre exécutoire et la date à laquelle les lieux doivent être libérés, sous peine de nullité.

Une fois le titre exécutoire obtenu et signifié, et si le locataire ne paie pas volontairement, le bailleur peut recourir aux voies d'exécution forcée, principalement régies par l'Acte Uniforme OHADA portant organisation des procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution.

Les principales procédures pour le recouvrement de sommes d'argent sont :

Le commissaire de justice peut saisir les biens meubles (véhicules, mobilier, etc.) appartenant au locataire pour les vendre aux enchères publiques. Le bailleur est ensuite payé sur le produit de la vente.

La saisie-vente des biens laissés sur place (après l'expulsion) :

Si le locataire est absent ou refuse d'emporter ses biens lors de l'expulsion, le commissaire de justice dresse un inventaire des biens trouvés sur place et les dépose en un lieu approprié.

Le procès-verbal d'expulsion doit sommer le locataire de retirer ses biens dans un délai de deux mois.

Si les biens ont une valeur marchande et ne sont pas retirés, ils sont vendus aux enchères publiques. Le produit de la vente, après déduction des frais et de la créance du bailleur, est consigné au profit du locataire expulsé.

En cas d'abandon des lieux, le bailleur peut obtenir une autorisation judiciaire pour vendre aux enchères les biens du locataire trouvés dans le logement.

Limites à la saisie : Certains biens jugés indispensables à la vie et à la profession du saisi et de sa famille sont insaisissables, comme le couchage, les vêtements, les ustensiles de cuisine, ou encore les outils de travail jusqu'à une certaine valeur.

Cette procédure permet de saisir les sommes d'argent que des tiers doivent au locataire expulsé. Le cas le plus fréquent est la saisie des comptes bancaires.

Le commissaire de justice signifie l'acte de saisie à la banque (le tiers saisi).

La banque est alors tenue de déclarer le solde du compte et de verser les fonds disponibles au bailleur, à hauteur de la dette.

Si le locataire est salarié, le bailleur peut demander une saisie sur une partie de son salaire. La loi fixe des proportions saisissables (quotités) afin de garantir un minimum de ressources au débiteur.

Si le locataire expulsé est propriétaire d'un autre bien immobilier, le bailleur peut, pour des créances importantes, engager une procédure de saisie immobilière pour faire vendre le bien et se payer sur le prix. Il s'agit d'une procédure longue et complexe. 

Le créancier ne peut y recourir que si les biens hypothéqués à sa créance sont insuffisants.