Le bail professionnel en Côte d'Ivoire : Droits et obligations du locataire et du bailleur

Pour le bailleur, cela permet de sécuriser ses revenus locatifs, de préserver son patrimoine immobilier et d’éviter les contentieux liés à une mauvaise exécution du contrat. Pour le locataire, c’est une garantie de stabilité pour l’exploitation de son activité, une protection contre les abus et une meilleure gestion des risques commerciaux. Cette connaissance mutuelle favorise une relation contractuelle équilibrée, fondée sur la transparence et la sécurité juridique.

I. Durée et Renouvellement du Bail Professionnel

A. Durée du Contrat de Bail

En matière de bail à usage professionnel, la liberté contractuelle prévaut : les parties peuvent convenir d’une durée déterminée ou indéterminée.
Bail à durée déterminée : Il prend fin à l’échéance prévue. Toutefois, si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, le bail est reconduit tacitement et se transforme en contrat à durée indéterminée.
Bail à durée indéterminée : Chacune des parties peut y mettre fin, à condition de respecter un préavis d’au moins six mois, notifié par acte d'huissier ou tout moyen permettant d'établir la réception effective.

Ces règles assurent un équilibre entre sécurité juridique et souplesse contractuelle, protégeant ainsi les intérêts des deux parties.

B. Le Droit au Renouvellement : Une Protection Clé pour le Locataire

Le droit au renouvellement du bail constitue l'un des mécanismes les plus protecteurs du droit OHADA en faveur du locataire. Pour en bénéficier, le locataire doit justifier d’une exploitation effective de son activité conformément aux stipulations du bail pendant au moins deux ans.

La procédure de renouvellement doit être initiée par le locataire par signification d'huissier ou notification par tout moyen permettant d'établir la réception effective, au plus tard trois mois avant l'expiration du bail. Le bailleur dispose alors d'un mois avant la fin du bail pour faire connaître sa réponse ; son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il est alors tenu de verser une indemnité d'éviction au locataire pour compenser la perte du fonds de commerce. Le montant de cette indemnité est fixé en tenant compte notamment du chiffre d'affaires, des investissements réalisés par le preneur, de la situation géographique du local et des frais de déménagement.

Le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement sans indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime (comme le non-paiement du loyer ou la cessation de l'exploitation) ou s'il projette de démolir l'immeuble pour reconstruire. Dans ce dernier cas, le locataire bénéficie d'un droit de priorité pour louer dans les nouveaux locaux.

II. Les Obligations des Parties

A. Les Obligations du Bailleur

Le bailleur a l’obligation de :
Délivrer et entretenir les locaux : Le bailleur doit mettre à disposition du locataire des locaux en bon état d'usage et effectuer toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes, telles que celles des gros murs, des voûtes, des toitures ou des murs de soutènement.
Garantir une jouissance paisible : Il doit assurer au locataire une utilisation paisible des lieux pendant toute la durée du bail et le garantir contre les vices ou défauts des locaux qui en empêchent l'usage.
Ne pas modifier l'état des lieux : Le bailleur ne peut, de sa seule initiative, apporter des changements à l'état des locaux loués.

B. Les Obligations du Locataire (Preneur)

Le locataire a l’obligation de :
Payer le loyer : Le locataire est tenu de payer le loyer aux termes et conditions convenus dans le contrat de bail. En cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation du bail.
Utiliser les lieux raisonnablement : Le locataire doit exploiter les lieux "en bon père de famille", c'est-à-dire conformément à la destination prévue dans le bail et sans causer de troubles ou de dégradations.
Entretenir les locaux : Le locataire doit prendre en charge les réparations d'entretien.
Restituer les lieux : À la fin du bail, le locataire doit restituer les lieux dans l'état où il les a reçus, sauf les dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure.

III. Fixation et Révision du Loyer

Le montant du loyer initial est librement fixé par les parties. Le contrat peut prévoir une clause de révision périodique. À défaut, chaque partie peut demander la révision du loyer lors de chaque renouvellement du bail.

En cas de désaccord, la juridiction compétente peut être saisie pour fixer le montant du loyer révisé. Pour ce faire, elle tiendra compte d'éléments tels que la situation des locaux, leur superficie, leur état de vétusté et les prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux similaires.

IV. Cession et Sous-Location

A. La Cession du Bail