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Contrat de bail, toutes les réponses à vos préoccupations (Droit ivoirien)

07/01/2016

Contrat de bail, baux d'habitation 


Cet article, traitant du contrat de bail en Côte d'Ivoire à fait le tour des questions les plus récurrentes concernant le sujet, et vous donne donc des tentatives de réponses en rapport avec ses interrogations suivantes :















Définitions :

Un bail : engagement de location écrit ou verbal

Un bailleur : propriétaire qui fait louer son bien

Un locataire : personne qui loue un bien



Le contrat de bail doit-il être fait nécessairement par écrit pour être valable ?


On peut louer par écrit ou verbalement. Cependant, un contrat écrit est préférable tant pour des raisons de preuve que d'opposabilité.

En effet, si le bail fait verbalement n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être faite par témoins, même si on allègue qu'il y a eu versement d'arrhes. Seul le serment pourra être déféré à celui qui nie le bail.

D'autre part, les baux supérieurs à trois ans doivent être inscrits pour être opposables aux tiers acquéreurs et aux créanciers hypothécaires.

Faut, d'inscription, les locataires risquent d'être expulsés par le nouveau propriétaire.
En outre, le bail écrit permet de pratiquer saisie conservatoire sur les biens du locataire en cas d'impayé sans avoir à recourir à une autorisation du juge.

Voir Art. 1714, 1715, du Code Civil.
Voir Art. 55 AUPRVE.


Quelles sont les réparations qui sont à la charge du bailleur et du locataire pendant la durée du bail ?


Le bailleur est tenu de faire toutes les réparations, sauf les réparations d'entretien appelées parfois réparations locatives.

Ces réparations dites locatives ou de menu entretien sont à titre d'exemple le recrépitement du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre, les pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y a quelques-unes cassées, les vitres à moins qu'elles ne soient cassées par un accident extraordinaire et de force majeur, dont le locataire ne peut être tenu, les portes, portes de cloison ou les fermetures et serrures.

Mais, aucune de ces réparations locatives n'est à la charge du locataire si elles sont dues à la vétusté ou à un cas de force majeure.

Le bailleur devra alors effectuer les réparations.
Le bailleur est tenu en outre de faire les grosses réparations. Toutefois, il en est dispensé si celles-ci sont rendues nécessaires par la faute du locataire.

Voir art. 1754, 1755 du Code Civil.


Que peut faire le locataire lorsque le bailleur refuse de procéder aux réparations lui incombant ?


Généralement, le locataire retient les loyers sans autorisation de la justice et prétend les utiliser pour effectuer les réparations.

Cette pratique est illégale.

Le locataire dispose de deux voies légales :

- La condamnation du bailleur à lui payer des dommages-intérêts, puisque le bailleur ne remplit pas ses obligations contractuelles et légales à son égard.

- Il peut demander à la justice de l'autoriser à procéder à ces réparations lui-même, mais aux frais du bailleur.

Le locataire se remboursera par prélèvements échelonnés, sur le loyer dû.

Voir Code Civil Art. 1142.


Le locataire qui ne paie pas son loyer est-il immédiatement expulsé ?


Le locataire qui ne paie pas son loyer ne peut être expulsé qu'après une décision de justice ayant ordonné son expulsion.

Le propriétaire ne peut se faire justice à lui-même quelles que soient les dispositions du bail consenti au locataire.

Lorsqu'un locataire ou occupant ne paie pas son loyer le propriétaire saisit le tribunal d'une demande d'expulsion.

Le locataire peut demander au juge un délai pour procéder au paiement de ses arriérés de loyers. Le juge peut accorder au locataire ou à l'occupant des délais de paiement si celui-ci justifie de motifs réels de non-paiement tels que maladie, chômage, etc.


Dans quels cas, un propriétaire peut-il obtenir l’expulsion d'un locataire ou d’un occupant de bonne foi ?


Un locataire de bonne foi est un locataire qui exécute régulièrement son contrat de bail, notamment le paiement de ses loyers.

Le propriétaire peut toutefois entreprendre une procédure d'expulsion dans les cas suivants :

- s'il offre à celui qu'il évince un local de remplacement conforme à ses besoins ;

- s'il est lui-même ou un membre de sa proche famille, insuffisamment logé ( ascendant ou descendant) et qu'il veut récupérer le logement pour y loger lui-même ou un membre de sa famille.

- s'il est lui-même victime d'une expulsion.

Mais les motifs évoqués doivent être réels, s'il s'agit de subterfuges utilisés pour expulser le locataire de bonne loi, le bailleur s'expose à être condamne à payer des dommages-intérêts au locataire.


Le locataire a-t-il le droit de sous-louer une partie de son logement ?


Le locataire a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre. Toutefois, le contrat de bail peut interdire la cession et la sous-location.

La durée de la cession ou de la sous-location ne peut excéder celle du bail lorsque celui-ci est à durée déterminée.

En cas de débordement, le bailleur a le droit d'expulser le sous-locataire à l'arrivée du terme du bail principal.

Voir Art. 1717 du Code civil


Un état des lieux est-il utile lors de l'entrée dans les lieux ?


Il est nécessaire pour le locataire de faire établir un état des lieux, contradictoirement avec le bailleur lors de son entrée et de sa sortie. En effet, l'absence d'état des lieux ou de constat fait présumer, à l'avantage du bailleur, que les lieux ont été remis en bon état de réparations locatives au preneur.

En outre, si un état des lieux a été fait à l'entrée, le locataire doit rendre la maison louée telle qu'il l'a reçue, suivant l'état qui a été dressé excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Voir Code Civil Art. 1730, 1731


Le locataire doit-il souscrire obligatoirement une assurance ?


La loi ne fait pas obligation au locataire de souscrire une assurance. Les parties au contrat peuvent cependant convenir que le locataire devra souscrire une assurance.

Cette disposition contractuelle présente un intérêt en cas de sinistre. La souscription d'une assurance permettra d'indemniser le propriétaire et / ou le locataire en cas de sinistre.

Surtout qu'il faut noter qu'en cas d'incendie, le locataire répond de celui-ci, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ou encore que le feu a été communique par une maison voisine.

Voir Code Civil Art. 1733.


Peut-on fixer et augmenter librement le prix d’un loyer à usage d'habitation ?


Le propriétaire peut toujours fixer ou demander librement la révision du prix du loyer à l'occupant de bonne foi maintenu dans les lieux.

Cependant, pour la révision, à défaut d'accord entre les parties, le prix est fixé judiciairement eu égard à toute considération de fait notamment à la situation économique.

Voir Textes « Baux » Art. 6, 7 Loi n° 77-995 du 18.12.77.


Qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux ?


A l'expiration du bail écrit ou verbal les occupants de bonne foi des locaux d'habitation bénéficient de plein droit sans l'accomplissement d'aucune formalité du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif.

Sont considères comme occupants de bonne foi, les locataires, sous-locataires ainsi que les occupants qui habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, exécutent leurs obligations, notamment le paiement du loyer exigible.

Voir Textes « Baux » Art. 2 Loi n° 774-995 du 18.12.77.


Quelle est la prescription en matière de loyers impayés ?


En matière de loyers impayés, la prescription est de 5 ans, sauf en matière de location en garni (pension de famille, hôtel) où la prescription est de 6 mois.

Le locataire qui est poursuivi pour le paiement de loyers qui remontent à plus de 5 ans ou 6 mois selon les cas sus énoncés peut soulever "in limine litis" la prescription.

Voir Art. 2271, 2277, Code Civil.


Que faire contre un locataire-insolvable ?


Il faut tout d'abord observer qu'avant de consentir la location d'un appartement ou d'un immeuble a un locataire, il est prudent de s'assurer de la solvabilité de ce locataire en lui demandant par exemple de communiquer le nom et l'adresse de son employeur, sa dernière fiche de salaire, etc, ou à défaut de lui demander de fournir la signature d'une caution.

C'est une précaution qu’omettent souvent d'effectuer les particuliers qui donnent leurs maisons en location.

Lorsqu’on se trouve en présence d'un locataire insolvable, la seule solution est d’essayer d'obtenir son expulsion dans les meilleurs délais.


Comment contraindre un locataire mauvais payeur à payer ce qu’il doit ?


En règle générale, la contrainte la plus efficace vis-à-vis d'un locataire mauvais payeur est de le menacer d'expulsion s'il ne se met pas rapidement en règle.

Il convient de solliciter l’intervention d’un huissier en l'invitant à délivrer un commandement de payer.

Si le propriétaire veut recouvrer les loyers indépendamment de l'expulsion, il peut utiliser les moyens de contrainte habituels contre un débiteur courant, c’est-à-dire de saisie sur salaire, s'il connaît le nom de l'employeur et saisie du mobilier, si le locataire est propriétaire de ses meubles.


SOURCE : LE GUIDE JURIDIQUE DE LA CÔTE D'IVOIRE, VOLUME I