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Contrat de bail, toutes les réponses à vos préoccupations (Droit ivoirien)

07/01/2016

Contrat de bail, baux d'habitation 


Cet article, traitant du contrat de bail en Côte d'Ivoire à fait le tour des questions les plus récurrentes concernant le sujet, et vous donne donc des tentatives de réponses en rapport avec ses interrogations suivantes :















Définitions :

Un bail : engagement de location écrit ou verbal

Un bailleur : propriétaire qui fait louer son bien

Un locataire : personne qui loue un bien



Le contrat de bail doit-il être fait nécessairement par écrit pour être valable ?


On peut louer par écrit ou verbalement. Cependant, un contrat écrit est préférable tant pour des raisons de preuve que d'opposabilité.

En effet, si le bail fait verbalement n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être faite par témoins, même si on allègue qu'il y a eu versement d'arrhes. Seul le serment pourra être déféré à celui qui nie le bail.

D'autre part, les baux supérieurs à trois ans doivent être inscrits pour être opposables aux tiers acquéreurs et aux créanciers hypothécaires.

Faut, d'inscription, les locataires risquent d'être expulsés par le nouveau propriétaire.
En outre, le bail écrit permet de pratiquer saisie conservatoire sur les biens du locataire en cas d'impayé sans avoir à recourir à une autorisation du juge.

Voir Art. 1714, 1715, du Code Civil.
Voir Art. 55 AUPRVE.


Quelles sont les réparations qui sont à la charge du bailleur et du locataire pendant la durée du bail ?


Le bailleur est tenu de faire toutes les réparations, sauf les réparations d'entretien appelées parfois réparations locatives.

Ces réparations dites locatives ou de menu entretien sont à titre d'exemple le recrépitement du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre, les pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y a quelques-unes cassées, les vitres à moins qu'elles ne soient cassées par un accident extraordinaire et de force majeur, dont le locataire ne peut être tenu, les portes, portes de cloison ou les fermetures et serrures.

Mais, aucune de ces réparations locatives n'est à la charge du locataire si elles sont dues à la vétusté ou à un cas de force majeure.

Le bailleur devra alors effectuer les réparations.
Le bailleur est tenu en outre de faire les grosses réparations. Toutefois, il en est dispensé si celles-ci sont rendues nécessaires par la faute du locataire.

Voir art. 1754, 1755 du Code Civil.


Que peut faire le locataire lorsque le bailleur refuse de procéder aux réparations lui incombant ?


Généralement, le locataire retient les loyers sans autorisation de la justice et prétend les utiliser pour effectuer les réparations.

Cette pratique est illégale.

Le locataire dispose de deux voies légales :

- La condamnation du bailleur à lui payer des dommages-intérêts, puisque le bailleur ne remplit pas ses obligations contractuelles et légales à son égard.

- Il peut demander à la justice de l'autoriser à procéder à ces réparations lui-même, mais aux frais du bailleur.

Le locataire se remboursera par prélèvements échelonnés, sur le loyer dû.

Voir Code Civil Art. 1142.


Le locataire qui ne paie pas son loyer est-il immédiatement expulsé ?


Le locataire qui ne paie pas son loyer ne peut être expulsé qu'après une décision de justice ayant ordonné son expulsion.

Le propriétaire ne peut se faire justice à lui-même quelles que soient les dispositions du bail consenti au locataire.

Lorsqu'un locataire ou occupant ne paie pas son loyer le propriétaire saisit le tribunal d'une demande d'expulsion.

Le locataire peut demander au juge un délai pour procéder au paiement de ses arriérés de loyers. Le juge peut accorder au locataire ou à l'occupant des délais de paiement si celui-ci justifie de motifs réels de non-paiement tels que maladie, chômage, etc.

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Dans quels cas, un propriétaire peut-il obtenir l’expulsion d'un locataire ou d’un occupant de bonne foi ?


Un locataire de bonne foi est un locataire qui exécute régulièrement son contrat de bail, notamment le paiement de ses loyers.

Le propriétaire peut toutefois entreprendre une procédure d'expulsion dans les cas suivants :

- s'il offre à celui qu'il évince un local de remplacement conforme à ses besoins ;

- s'il est lui-même ou un membre de sa proche famille, insuffisamment logé ( ascendant ou descendant) et qu'il veut récupérer le logement pour y loger lui-même ou un membre de sa famille.

- s'il est lui-même victime d'une expulsion.

Mais les motifs évoqués doivent être réels, s'il s'agit de subterfuges utilisés pour expulser le locataire de bonne loi, le bailleur s'expose à être condamne à payer des dommages-intérêts au locataire.


Le locataire a-t-il le droit de sous-louer une partie de son logement ?


Le locataire a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre. Toutefois, le contrat de bail peut interdire la cession et la sous-location.

La durée de la cession ou de la sous-location ne peut excéder celle du bail lorsque celui-ci est à durée déterminée.

En cas de débordement, le bailleur a le droit d'expulser le sous-locataire à l'arrivée du terme du bail principal.

Voir Art. 1717 du Code civil


Un état des lieux est-il utile lors de l'entrée dans les lieux ?


Il est nécessaire pour le locataire de faire établir un état des lieux, contradictoirement avec le bailleur lors de son entrée et de sa sortie. En effet, l'absence d'état des lieux ou de constat fait présumer, à l'avantage du bailleur, que les lieux ont été remis en bon état de réparations locatives au preneur.

En outre, si un état des lieux a été fait à l'entrée, le locataire doit rendre la maison louée telle qu'il l'a reçue, suivant l'état qui a été dressé excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Voir Code Civil Art. 1730, 1731


Le locataire doit-il souscrire obligatoirement une assurance ?


La loi ne fait pas obligation au locataire de souscrire une assurance. Les parties au contrat peuvent cependant convenir que le locataire devra souscrire une assurance.

Cette disposition contractuelle présente un intérêt en cas de sinistre. La souscription d'une assurance permettra d'indemniser le propriétaire et / ou le locataire en cas de sinistre.

Surtout qu'il faut noter qu'en cas d'incendie, le locataire répond de celui-ci, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ou encore que le feu a été communique par une maison voisine.

Voir Code Civil Art. 1733.


Peut-on fixer et augmenter librement le prix d’un loyer à usage d'habitation ?


Le propriétaire peut toujours fixer ou demander librement la révision du prix du loyer à l'occupant de bonne foi maintenu dans les lieux.

Cependant, pour la révision, à défaut d'accord entre les parties, le prix est fixé judiciairement eu égard à toute considération de fait notamment à la situation économique.

Voir Textes « Baux » Art. 6, 7 Loi n° 77-995 du 18.12.77.


Qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux ?


A l'expiration du bail écrit ou verbal les occupants de bonne foi des locaux d'habitation bénéficient de plein droit sans l'accomplissement d'aucune formalité du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif.

Sont considères comme occupants de bonne foi, les locataires, sous-locataires ainsi que les occupants qui habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, exécutent leurs obligations, notamment le paiement du loyer exigible.

Voir Textes « Baux » Art. 2 Loi n° 774-995 du 18.12.77.


Quelle est la prescription en matière de loyers impayés ?


En matière de loyers impayés, la prescription est de 5 ans, sauf en matière de location en garni (pension de famille, hôtel) où la prescription est de 6 mois.

Le locataire qui est poursuivi pour le paiement de loyers qui remontent à plus de 5 ans ou 6 mois selon les cas sus énoncés peut soulever "in limine litis" la prescription.

Voir Art. 2271, 2277, Code Civil.


Que faire contre un locataire-insolvable ?


Il faut tout d'abord observer qu'avant de consentir la location d'un appartement ou d'un immeuble a un locataire, il est prudent de s'assurer de la solvabilité de ce locataire en lui demandant par exemple de communiquer le nom et l'adresse de son employeur, sa dernière fiche de salaire, etc, ou à défaut de lui demander de fournir la signature d'une caution.

C'est une précaution qu’omettent souvent d'effectuer les particuliers qui donnent leurs maisons en location.

Lorsqu’on se trouve en présence d'un locataire insolvable, la seule solution est d’essayer d'obtenir son expulsion dans les meilleurs délais.


Comment contraindre un locataire mauvais payeur à payer ce qu’il doit ?


En règle générale, la contrainte la plus efficace vis-à-vis d'un locataire mauvais payeur est de le menacer d'expulsion s'il ne se met pas rapidement en règle.

Il convient de solliciter l’intervention d’un huissier en l'invitant à délivrer un commandement de payer.

Si le propriétaire veut recouvrer les loyers indépendamment de l'expulsion, il peut utiliser les moyens de contrainte habituels contre un débiteur courant, c’est-à-dire de saisie sur salaire, s'il connaît le nom de l'employeur et saisie du mobilier, si le locataire est propriétaire de ses meubles.


SOURCE : LE GUIDE JURIDIQUE DE LA CÔTE D'IVOIRE, VOLUME I







  1. Bien noté, tout est clair. Merci!

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  2. Mon propriétaire me demande de payer une somme de cinquante mille franc CFA pour avoir le double de mon contrat de location.
    Que doit je faire.
    Merci

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    1. Demandez lui une photocopie tout simplement

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  3. Information meilleure que spéculation ! Merci

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  4. Bonjour à tous.. Je vis dans une cour à une entrée de 8 portes 1 pièce. Et le proprio veux vider son locataire homosexuel qui dérange fortement le voisinage de par ce qu'il est. De plus après 23h il reçoit des visites nocturnes comme si c'était une chambre de passage. Quelle procédure pour vider ce type de locataire?

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    1. Pour vider ce locataire, cela se fera par une action en justice sur le fondement de troubles anormaux de voisinage

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  5. Bonsoir, pour l'augmentation du loyer, quel est le délai que le bailleur peut accorder au locataire selon la loi

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    1. Il n'a pas de délai précis s'il n'y a pas eu de révision de loyer fixée dans le cadre d'une contestation. Le loyer est donc librement révisable, cependant dans la pratique les bailleurs ont tendance à augmenter leur loyer après une année de jouissance...

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  6. Bonsoir, c'est après combien de mois insolvable qu'un proprio peut expulsé son locataire

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    1. Insolvable? Voulez-vous parler du non paiement du loyer? Dans ce cas on peut expulser un locataire à partir du premier mois de loyer impayé

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  7. Salut. Svp je loue un magasin depuis bientot trois mois et le propriétaire me demandant de participer aux frais de magasin qui lui son dû, j ai refusé et il me demande de quitter le magasin apres la fin du troisième mois, hors j ai payer trois mois d avance et trois mois de caution pour un contrat de 1 an renouvelable . Ai-je certains droit Ou interts ?

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    1. Ok pour répondre à votre préoccupation, sachez que j'ignore les frais qu'il vous demande de payer mais en principe s'il s'agit de faire des travaux locatifs, cela est à votre charge cependant vous n'avez pas à lui payer cela en espèce. Et concernant le nombre de mois que vous avez pour libérer le local, vous avez déclaré 3 mois et pour un magasin que vous louez le nombre de mois devrait être de 06. Par ailleurs votre cas ne peut être mieux apprécié qu'après avoir pris connaissance du papier qui vous a été remis par votre bailleur pour quitter le magasin. A défaut, il importe de nous donner les motifs qui y ont été exposés

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  8. Bonjour !
    Merci pour ce que faites. Voici ma préoccupation :
    Je loue une maison de 2 pièces en bois que j'ai moi même construite depuis 2005, dans une cour familiale. Avec l'aîné(qui alors chef de famille),on a fixé verbalement le loyer à 10 000,mais que je devrais d'abord payer 5 000 jusqu'à ce que j'éponge les dépenses que j'ai effectuées. Et tous s'est bien passé. En 2014,j'ai entamé des travaux pour la transformation de ladite maison en dur et bien sûr toujours Avec son accord verbal et les mêmes procédures mais malheureusement Il est décédé quelques temps après le début des travaux . Et son frère désormais "chef" exige une preuve écrite et refuse de reconnaître l'accord entre son frère et moi. Il effectue plusieurs augmentations: 13000(04/15), 15000 (8/15) ,17000(12/16) et aujourd'hui il veut que je paie 20.000 comme les autres locataires ordinaires, alors que la maison est encore inachevée à cause de lui, elle est même encore sans fenêtre. Et il est inactif quand je lui en parle. Face donc à mon refus, il m'envoie un courrier me disant de vider la maison dans 3mois, sous prétexte qu'il doit effectuer des travaux de réhabilitation.
    J'avoue qu'étant artisan qu'il est difficile pour moi de payer le loyer le 5 du mois mais en tout cas je n'ai pas d'arriérés.
    C'est URGENT et je ne sais pas quoi faire. Merci

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  9. Bjr. Je loue une maison de 2 pieces depuis le mois de novembre. Et voila que mon emoployeur m’a muté dans une autre ville. Et j’en ai fait par à l’agence immobilière qui me dit que de relire mon contrat. Car c’est stipulé dans mon contrat que j’ai signé (je l’avoue que j’ai été idiote de l’avoir signé ) que je dois faire forcément 1 an dans la maison avant de partir c’est à dire que je dois rester jusqu’au mois de Novembre 2018 ( alors que c’est impossible pour moi ) et qu’en plus de cela après les un mois fait je dois leur écrire 90 après pour leur dire que je pars. C’est à dire en gros je dois faire 15 mois dans leur maison avant de partir sinon je perds ma caution ( j’ai touché payé mon loyer ). Je suis déjà à 8 mois et là mon employeur veut me renvoyer si je ne pars là bas avant décembre

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  10. Bonjour maître,
    Je loue une maison de 2 pièces c-à-dire une chambre-salon avec un loyer mensuel de 50000 FCFA depuis 2015. Recensement, le propriétaire s'est attaché les services d'une agence immobilière pour collecter le loyer. 3 mois plus tard, ils nous (5 locataires) ont notifié par un courrier que le loyer allait être augmenté de 10000 FCFA à partir du mois d'Août, soit une augmentation de 20%, en indiquant comment seul motif, "à la demande du propriétaire". Trouvant ce montant excessif, nous avons tenté de discuté avec le propriétaire, sans résultat. Pour être plus précis, il évite la discussion en évitant de nous rencontrer pour en parler.
    Il faut aussi noter que des réparations importantes sont à faire au niveau de la cour, en l’occurrence, le système d’évacuation d'eau pluviale qui n'est pas adapté et occasionne des inondations lors de forte pluie, (...).
    Nous voulons donc, dans une ultime tentative de négociation, répondre au courrier qui nous notifie l’augmentation, en signifiant clairement, notre refus d'adhérer, et en invitant le propriétaire à discuter des termes d'une augmentation avec nous.

    -J'aimerais donc savoir si notre démarche est bonne ou mauvaise;

    -Avoir vos conseils quant à la suite à donner à notre problème;

    -Aussi si les tentatives de négociation n'aboutissent pas, qu'elle est la procédure
    pour amener, l'affaire au tribunal, cette procédure pourrait coûter combien.

    Je vous remercie d'avance pour vos conseils éclairés.

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  11. Bonjour, je viens d'etre informer ce matin 30 juin 2018 à 11 h 15 par la femme de mon proprietaire de maison, que je dois vider les lieux, sans un previs et sans explications.
    Merci pour votre aide

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  12. Bonjour,je vous remercie pour cette plateforme pour les différents préoccupations sur l'habitat.
    J'Habite une 2 pièces, quand je m'engageais dans la maison, elle était inachevée, le propriétaire n'avait fait que le crépissage et placer les différents cadre.
    Avec l'accord de ce dernier j'ai fait les travaux(le carrelage, la plomberie, l'électricité, la peinture etc) pour ensuite déduire de la location.
    Avec une caution de 5 mois et 5 mois d'avance (50.000 f le loyer)
    La somme mise dans ces travaux m'ont coûté 1an et 2 mois de loyer.
    Lorsque ce délai de non payement de loyer a expiré,le propriétaire m'annonce l'augmentation du loyer (10.000f).
    Est-ce normal qu'un propriétaire prenne une caution et une avance de près de 10mois?

    Devrais-je accepter cette augmentation rapide après tout le travail abbatu dans cette maison.

    Il m'impose un mois si jamais je veux déménager (29 février) est-ce normal?

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